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物业管理是项技术活 国外的理念或可借鉴

物业管理是项技术活 国外的理念或可借鉴

1981年,“物业”这个词由深圳特区率先引进使用。30余年来,我国物业管理虽然得到了一定的发展,但相对于起步更早的西方国家,我国物业管理仍然存在着明显不足,物业管理单位与业主的矛盾突出,物业管理工作中也存在着漏洞。

那么,是否可以借鉴国外的先进经验和理念来提升我们的物业管理水平呢?记者收集了部分国家物业管理方面的资料,或许可以给我们的物业管理单位一些参考和借鉴。

美国

高度专业化+经营多样化+立法保障

高度专业化是美国物业管理行业的重要特点。简单来说,就是专业的人做专业的事。物业公司主要负责住宅小区的整体管理,而清洁、保安、设备维修等具体技术工作,由专门的服务公司出方案参与招投标,由业主自行选择中标公司。

另一方面,物业费也不是物业公司唯一赖以生存的收入来源。租赁、交易、代理、评估等各类相关业务,物业公司都能经营。这使得物业公司的生存空间更大,竞争力更强。

还有,在美国,并非由物业公司直接收取物业费,而是由业主协会下属的管委会(相当于我们的业委会)向业主收取。为确保业主履行缴纳物业费的义务,一般美国各州都立法规定,如遇业主欠缴物业费,从到期日起,业主协会将享有对该业主房屋的不动产留置权(类似于银行的抵押权),长期欠费拒缴的,业主协会可依法对房屋进行强制拍卖,并从售房款中优先受偿。

荷兰

物业人员提前介入建设开发

我国的物业公司大部分都是在小区建成后,从开发商那里接手物业管理工作。荷兰在这方面却提倡打提前量。

在荷兰,物业管理单位必须全方位介入小区的设计、建设工作。开发过程中的每一次会议讨论,物业管理单位都必须签到出席,如果未出席,日后某一环节的工程出现问题,政府将会视情追责。

同时,对于物业管理人员工作中的不同表现,荷兰也有很好的奖惩制度,对于规划建设有贡献的会有奖励,对于因个人原因导致工程出现问题的,处罚起来也毫不手软。

总的来说,荷兰的做法让物业管理单位起到了工程监督和质量把关的作用,既保护了业主利益最大化,也避免了日后出现问题,开发商与物业管理单位互相推诿的现象。

英国

政府管理与业主自治相结合

英国的住宅管理机构相当庞大。在大型城市中,大多有住宅委员会,负责研究起草住宅政策和决定建筑指标。执行政策的实际管理机构是住宅局。底层设置住宅事务所,承担修葺和日常管理业务。这样的机构设置充分完善了政府职能,为物业的发展提供了好的环境。

在英国,对于物业管理发挥巨大作用的还有业主委员会和业主大会。业主委员会可以自行选择满意的物业公司,任何一个业主都可以随时去税务部门查物业公司的账。而业主大会是用来决策重大事务的,若全体业主达不成一致意见,任何一个业主都可以向政府主管部门申请政府裁决。

值得注意的是,一旦主管部门介入,认为房屋必须维修,会责令全体业主限期达成共识。如果做不到,政府会组织专业单位维修,但维修费用还是要全体业主强制分担,并加收三成作为政府收入,以此督促业主自行达成一致意见,促使业委会和业主大会全面运作。(记者 谢俊)


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